Baurecht

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan ist ein vorbereitender Bauleitplan.

Er stellt für das jeweilige gesamte Gemeindegebiet die sich aus der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung ergebende Art der Bodennutzung der Gemeinde in den Grundzügen dar, trifft aber noch keine verbindlichen Festsetzungen, das heißt er schafft noch kein Baurecht.

Bauplanungsrecht

Das Bauplanungsrecht ist im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt und beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf, denn nicht jedes Grundstück ist ein Baugrundstück.
Bevor ein Grundstück erworben oder bebaut werden soll, gilt es deshalb, vom Bauherrn abzuklären, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist. Um keine unliebsamen Überraschungen oder Enttäuschungen zu erleben und zur Vermeidung aufwändiger Planungsarbeiten ist es eventuell zweckmäßig, einen Bauvorbescheid über die Gemeinde bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt) zu beantragen.

Die Zulässigkeit von Bauvorhaben richtet sich nach den bauplanungsrechtlichen Vorschriften der §§ 29 bis 35 BauGB, wonach mindestens drei Fälle zu unterscheiden sind:

• § 30 BauGB:
  Das Grundstück liegt in einem Gebiet, für das die Gemeinde einen Bebauungsplan aufgestellt hat.
  Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der in der Regel aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wird und rechtsverbindliche städtebauliche Festsetzungen enthält.
  Stimmt das von Ihnen geplante Vorhaben mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes überein, so wird es für Ihre Baumaßnahme keinerlei Hindernisse geben. Informieren Sie sich daher bei der zuständigen Gemeinde über beschlossene beziehungsweise rechtsverbindliche Bebauungspläne.
   
• § 34 BauGB:
  Das Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles, dem sogenannten Innenbereich. Hier ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die vorhandene Umgebung einfügt und zudem die Erschließung gesichert ist. Am Ortsrand beginnt der grundsätzlich nicht bebaubare Außenbereich. Die Abgrenzung zum Außenbereich lässt sich in der Regel aber nicht ähnlich parzellenscharf durchführen wie bei einem Bebauungsplan.
  Deshalb ist es zweckmäßig, vor einer Planung ein Gespräch mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde zu führen.
   
• § 35 BauGB:
  Das Grundstück liegt außerhalb der bebauten Ortslage und somit im Außenbereich. Um u.a. Zersiedlungstendenzen abzuwenden, gilt hier der Grundsatz, dass der Außenbereich – von besonderen Ausnahmen abgesehen –von einer Bebauung freizuhalten ist. Vor einer konkreten Planung sollten Sie somit unbedingt die Bebaubarkeit Ihres Grundstückes durch einen Vorbescheid rechtsverbindlich klären lassen.
   
• § 33 BauGB:
  Das Grundstück liegt in einem Bereich, für den ein Bebauungsplan aufgestellt, aber noch nicht in Kraft getreten ist. Unter welchen Voraussetzungen eine Bebauung im Vorgriff auf den künftigen Bebauungsplan genehmigungsfähig ist, können Sie nur mit der Gemeinde und der Bauaufsicht klären.

Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht schreibt vor, wie gebaut werden darf und welche baurechtlichen Verfahren (Bauantrag, Vorbescheid, Genehmigungsfreistellung, verfahrensfreie Bauvorhaben, Beseitigung von Anlagen) anzuwenden sind. Dieses Recht ist in der Bayerischen Bauordnung (BayBO) geregelt.

Als Voraussetzung für die Zulässigkeit eines Vorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht als auch mit dem Bauordnungsrecht sowie gegebenenfalls mit sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (zum Beispiel Immissions-, Natur-, Denkmalschutz, Wasser-, Wald-, Straßenverkehrsrecht) erforderlich.

Baurechtliche Verfahren

Bauantrag

Der Antrag auf eine Baugenehmigung (Bauantrag) ist digital oder in dreifacher Ausfertigung unter Verwendung des vom Bayerischen Staatsministerium des Innern verbindlich eingeführten Bauantragsvordruckes im Landratsamt Aschaffenburg einzureichen.

Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. In besonderen Fällen kann zur Beurteilung, wie sich die bauliche Anlage in die Umgebung einfügt, verlangt werden, dass die baulichen Anlage in geeigneter Weise auf dem Grundstück dargestellt wird. Der Bauherr oder ein von ihm bevollmächtigter Vertreter und der Entwurfsverfasser haben den Bauantrag und die Bauvorlagen zu unterschreiben.

Den Eigentümern der benachbarten Grundstücke sind vom Bauherrn oder seinem Beauftragten der Lageplan und die Bauzeichnungen zur Zustimmung vorzulegen. Die Zustimmung wird im Antragsformular dokumentiert. Ist Eigentümer des Nachbargrundstückes eine Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz, so genügt zwar die Vorlage an den Verwalter, seine Zustimmung gilt jedoch nicht als Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer.
Hat ein Nachbar nicht zugestimmt oder wird seinen Einwendungen nicht entsprochen, so wird ihm eine Ausfertigung der Baugenehmigung zugestellt.

Vorbescheid (Art. 71 BayBO)

Die Frage der Bebaubarkeit wird im Wesentlichen durch die bauplanungsrechtlichen Vorschriften der §§ 29 bis 35 BauGB beantwortet.
Vor Einreichung eines Bauantrages ist ein Antrag auf Vorbescheid immer dann zu empfehlen, wenn dennoch unklar ist, ob das Grundstück überhaupt bebaubar ist oder ob es darüber hinaus nach Ihren konkreten Vorstellungen bebaut werden kann. Stellen Sie im Vorbescheidsantrag einzelne Fragen zu Ihrem Bauvorhaben. Der Vorbescheid beantwortet diese Fragen rechtsverbindlich und es werden ggf. die erforderlichen Ausnahmen oder Befreiungen von den Festsetzungen des Bebauungsplanes oder Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften oder sonstigen einschlägigen bauordnungsrechtlichen Bestimmungen erteilt.

Antrag auf Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO):

Der Antrag im Genehmigungsfreistellungsverfahren ist digital oder dreifach in Papierform im Landratsamt Aschaffenburg einzureichen. Bei Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen, die keine Sonderbauten sind, entfällt die Baugenehmigung, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

1. das Bauvorhaben befindet sich im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen, qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplanes,
    
2. widerspricht dessen Festsetzungen und den gegebenenfalls zusätzlich vorhandenen Regelungen örtlicher Bauvorschriften (gemeindliche Satzungen) nicht,
    
3. ist erschlossen (Wasserversorgung, Abwasserbeseitigung, Zufahrt) und
    
4. die Gemeinde verlangt nicht, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt wird und stellt keinen Antrag auf vorläufige Untersagung.

Hinsichtlich der Nachbarbeteiligung ist zu beachten, dass der Bauherr die Nachbarn über sein Vorhaben informieren muss, und zwar spätestens mit dem Einreichen der Unterlagen bei der Gemeinde. Die Form und den Umfang der Benachrichtigung hat der Gesetzgeber offengelassen. Es empfiehlt sich aber, den Nachbarn die Lagepläne und Bauzeichnungen zur Einsicht vorzulegen und sie auch unterschreiben zu lassen. Damit lassen sich mögliche Schwierigkeiten mit den Nachbarn von vornherein vermeiden.

Für das tatsächliche Vorliegen der oben genannten Voraussetzungen und die ordnungsgemäße Durchführung der Baumaßnahme sind die am Bau Beteiligten (Bauherr, Entwurfsverfasser, Unternehmer) verantwortlich.

Verfahrensfreie Bauvorhaben (Art. 57 BayBO):

Art. 57 Absätze 1 und 3 BayBO zählen abschließend alle sogenannten unbedeutenden bauliche Anlagen auf, die verfahrensfrei, das heißt ohne Genehmigungs- beziehungsweise Genehmigungsfreistellungsverfahren, ohne Anzeige und ohne Nachbarbeteiligung, errichtet werden dürfen. Abs. 2 nennt abschließend weitere, etwas bedeutsamere verfahrensfreie bauliche Anlagen, die allerdings bebauungsplan- bzw. satzungskonform sein müssen.
Wenn bei einer Änderung der Nutzung von baulichen Anlagen für diese neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen bzw. es sich um die Umnutzung von Anlagen handelt, deren Errichtung oder Änderung verfahrensfrei ist, braucht auch hierfür keine Baugenehmigung beantragt zu werden (Abs. 4).
Verfahrensfrei sind ebenfalls Instandhaltungsarbeiten (Abs. 6), wobei die Abgrenzung zu genehmigungspflichtigen Maßnahmen nicht immer eindeutig ist und im Einzelfall mit dem Bauamt der Gemeinde bzw. mit der Bauaufsichtsbehörde abgesprochen werden sollte.

Die baurechtliche Verfahrensfreiheit ist allerdings nur ein Aspekt, den der Bauherr prüfen muss, denn alle sonstigen öffentlich-rechtlichen Anforderungen, die an Anlagen gestellt werden, müssen unbedingt eingehalten werden. Dies sind u. a. das Bauplanungs-, Abstandsflächen-, Straßen- und Wege-, Wasser-, Immissions- und Naturschutzrecht.

Abbruch von Gebäuden

Die vollständige Beseitigung von Gebäuden und baulichen Anlagen kann in vielen Fällen gemäß Artikel 57 Absatz 5 Satz 1 der Bayerischen Bauordnung verfahrensfrei sein. Ansonsten ist der Abbruch anzeigepflichtig.

Die Anzeige ist mindestens einen Monat vorher bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Sofern ein Gebäude abgebrochen werden soll, das an ein anderes Gebäude angebaut ist und dessen Abbruch deshalb oder aus anderen Gründen die Standsicherheit eines anderen Gebäudes beeinflussen kann, darf mit dem Abbruch erst begonnen werden, wenn die Standsicherheit des anderen Gebäudes im Sinne des Art. 57 Abs. 5 Satz 2 BayBO von einem Tragwerksplaner bestätigt bzw. von einem Prüfsachverständigen bescheinigt ist.

Soll ein Gebäude nur zum Teil beseitigt werden, so ist dies grundsätzlich baugenehmigungspflichtig.

Der Abbruch eines Denkmals bedarf in jedem Fall einer denkmalschutzrechtlichen Erlaubnis.

Informationen zum Baurecht, baurechtliche Verfahren

der Verwaltung Bayern

Starthilfe für Bauherren

Weitere Broschüren zum Thema Bauen

des Innenministeriums Bayern

Planungshilfen für die Bauleitplanung sowie weitere Veröffentlichungen (wie z. B. Arbeitsblätter und Materialien für die Bauleitplanung)

Städtebauförderung

Energieeffizientes Bauen

Aktuelle Gesetzes- und Verordnungstexte

des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung

Amtliche Statistiken

des Bayerischen Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr

Merkblatt für Vereinsfeiern